日前，廣州市舉行《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》系列配套文件新聞發(fā)布會，提及由廣州安居集團試點收購特定二手住宅。這并非孤例。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，2024年以來，超60城在住房“以舊換新”政策中明確支持企業(yè)收購二手房。進入2026年，上海、廣州先后明確二手房收購標準，標志著相關(guān)政策從三、四線城市延伸至核心城市，覆蓋面進一步擴大。尤其是地方國資力量介入存量房市場，有利于修復(fù)樓市信心。
在筆者看來，地方國資下場收儲二手房，核心邏輯在于以低成本擴充保租房、人才公寓等住房供給，滿足多樣化居住需求。
當前，新市民、青年人住房壓力突出，保租房、人才公寓供給存在結(jié)構(gòu)性缺口。相較于新建保障房，收購二手房用作保障房的模式更具優(yōu)勢。
一是成本更低。“以購代建”省去土地出讓與建安成本，資金利用效率更高。二是配套更完善。地方國資收購存量房后，參照保租房標準進行改造提升，再納入?yún)^(qū)級保障性租賃住房管理體系，以低于同地段市場租金的標準供給，可更好地滿足新市民、青年人等群體的居住需求。三是落地更快。企業(yè)收購后可快速裝修投用，既能激活存量交易“穩(wěn)市場”，又能短時間內(nèi)擴大保障房供給規(guī)模。
地方國資收購二手房更深層的意義在于，打通“賣舊買新”置換堵點，激活一二手市場聯(lián)動鏈條。
很長一段時間以來，不少城市二手房流動性不足，改善性需求未能充分釋放，不利于新房市場去化。地方國資下場收購，收購價格以市場成交價為參考，采用“兩次評估+協(xié)商確認”機制與業(yè)主協(xié)商收購價格，解決業(yè)主“賣舊難”的顧慮。按照廣州試點規(guī)則，業(yè)主出售舊房后180日內(nèi)須購買新房，舊房收購款由銀行專戶托管、定向用于購房。這就形成了“舊房收購—資金定向—新房去化”的閉環(huán)。這種模式從根本上疏通流通堵點，讓一二手市場聯(lián)動，帶動樓市交易活躍度提升。
從行業(yè)演進維度看，收儲二手房試點城市持續(xù)擴容，推動房地產(chǎn)行業(yè)從“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量運營”。
過去，房地產(chǎn)行業(yè)的核心商業(yè)邏輯是“拿地—開發(fā)—銷售”，如今，住房消費需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，市場進入存量時代。國資下場收儲二手房，能加快推動房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升，從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運營。
隨著收儲二手房試點城市持續(xù)擴容，“收購—改造—運營”的新模式將進一步落地鋪開。這種新模式，將倒逼房企調(diào)整戰(zhàn)略，深耕城市更新、住房租賃等存量賽道，促使企業(yè)進一步聚焦存量市場需求，在城市更新與民生服務(wù)中尋找新機遇。
未來，各地仍需因城施策，明確政策實施細則，實現(xiàn)“改善有支持、保障有來源、市場有循環(huán)”，鼓勵更多企業(yè)參與，探索新商業(yè)模式，構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)新生態(tài)。（王麗新）